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CORSO DI ECONOMIA ED ESTIMO:
le novità della terza edizione
La nuova edizione...
In questa terza edizione del Corso di economia ed estimo sono confluite tutte le esperienze
acquisite nelle edizioni precedenti.
Alcune metodologie di stima, nei capitoli più importanti, sono state riviste nella
ricerca di un migliore equilibrio tra teoria e pratica.
Il volume ha subito anche un "remake" dell'aspetto grafico.
Per il docente è prevista una Guida contenete materiale vario di utilità didattica.
Parte di economia e contabilità
Questa parte ha subito una rimodellazione del testo per rendere l'esposizione
sempre più concisa e lineare. Per facilitare la memorizzazione dei contenuti, sono
stati aggiunti numerosi grafici.
Alcuni capitoli hanno subito cambiamenti più profondi di altri, In particolare il capitolo
dedicato al fisco (i tributi non sono più raggruppati per sogetto attivo dell'esazione
(Stato, Regioni, enti locali), ma per tipologia.
Si è tenuto conto, ovviamente, della normativa più recente (riforma fiscale, del
lavoro, delle pensioni, del TFR ecc.).
Nel capitolo "Titoli di credito" sono stati aggiunti l'assegno e la cambiale.
La parte di economia del territorio ha subito solo piccole modifiche
(aggiornamento di dati, la super DIA).
La contabilità è stata separata in una parte a sé stante ed è trattata
secondo le disposizioni della normativa attuale (il bilancio secondo la direttiva
UE), superando concezioni anacronistiche che ancora si trovano in testi scolastici
(sistema patrimoniale e del reddito...).
Questa parte ha lo scopo di fornire le conoscenze essenziali necessarie a "capire"
il bilancio, individuando i fattori reddituali e patrimonaili che possono avere
importanza per fini estimativi.
Parte di matematica finanziaria
Nella parte di matematica finanziaria sono stati modificati molti
esercizi da svolgere, anche con l'adeguamento dei saggi di interesse a valori attuali.
La tendenza è stata per una semplificazione degli esercizi: di fatto, i concetti
che servono all'estimo non sono molti e stimare non significa fare alchimie finanziarie.
Ogni esercizio è corredato del corrispondente risultato. Gli stessi esercizi sono
stati svolti nella Guida per il docente al fine di individuare eventuali diverse
modalità di calcolo (o anche errori...).
Parte di estimo generale
E' stata ripresa la classificazione dei procedimenti di stima del Polelli (Trattato
di estimo, Maggioli editore), che fa giustizia dell'errato convincimento
(di alcuni) che la stima analitica sia sempre e solo un procedimento per capitalizzazione
dei redditi.
E' invece ribadito che la stima del valore di mercato consiste sempre in una comparazione
che può avere inizio da dati già elaborati (procedimento sintetico: la
prima fase della stima è stata svolta da terzi) o da dati elementari (procedimento
analitico).
Il fatto che la stima abbia inizio da dati elementari non significa che la stima
stessa abbia una maggiore affidabilità. Anzi, se i terzi che hanno eseguito la prima
fase della stima potevano disporre di mezzi adeguati per raccogliere ed elaborare
molti dati (perché sono specialisti), la stima sintetica risulterà molto più affidabile....
Per il resto, questa parte è stata snellita grazie anche all'inserimento dei box
di approfondimento.
Parte di estimo civile
Questa parte ha subito notevoli modifiche. Sono state anche inserite illustrazioni
di fabbricati e un numero maggiore di schemi grafici. Gli esercizi svolti sono in
gran parte nuovi. I capitoli che hanno subito le magiori modifiche sono 'La stima
dei fabbricati' e 'Il condominio'.
Per la stima dei fabbricati sono stati riviste e riordinate le
procedure di stima. La stima sintetica con coefficienti di differenziazione ha certamente
un ruolo centrale.
Anche il capitolo sul condominio ha subito rilevanti modificazioni,
con riordino delle procedure. Il testo appare decisamente più scorrevole e i contenuti
più diretti. Del tutto superato il dualismo tra stima millesimale in base a valori
relativi (le superfici virtuali) o a valori assoluti (valori monetari) che ha animato
in passato la letteraura estimativa. Se si considera la stima dei valori assoluti
con procedimento sintetico e coefficienti di differenziaazione, i due procedimenti
si identificano pienamente. Non sono state invece accantonate le perplessità su
alcuni coefficienti indicati nella circolare ministeriale del 26 marzo 1966, n.
12.480, soprattutto per quanto riguarda il coefficiente di destinazione. Applicando
acriticamente questi coefficienti risulterebbe ad esempio, per due appatamenti della
medesima dimensione (120 mq), di maggior valore millesimale quello che ha un solo
bagno e di minor valore quello con doppi servizi. In realtà, invece, non ha molto
senso distinguere con diversi coefficienti la destinazione interna di un'abitazione
(che è comunque ampiamente modificabile).
Due fotografie contenute nel volume: un paese di montagna dove molte case non sono
raggiunte dalla strada carrabile e un fabbricato dalla forma architettonica molto
particolare. In entrambi i casi si possono considerare correzioni del valore ordinario...
Parte di estimo rurale
L' estimo rurale è stato ulteriormente
ridotto. Come è noto, il corso del progetto Cinque non prevede nel suo programma
questa parte. E' tuttavia evidente come non sia possibile stimare "gli immobili"
senza comprendere anche le nozioni fondamentali per la stima dei terreni non edificabili.
La parte di estimo rurale è stata quindi ridotta a solo tre capitoli:
1) la stima
dei terreni non edificabili (compresi gli arboreti);
2) la stima dei prodotti in
corso di maturazione;
3) la stima delle cave.
Evidentemente l'accento viene posto
sui criteri di fondo e sulle procedure sintetiche.
E' stata invece abbandonta ogni 'velleità' di poter insegnare la stima del reddito
ritraibile da un fondo rustico (argomento assai delicato...), che viene affidato
ai periti agrari ed evetualemente ai geometri dei corsi tradizionali. Mancano infatti
le preconoscenze necessarie.
Parte di estimo legale
Questa parte ha subito la normale revisione del testo che in genere ha subito
tutto il volume. Una novità degna di rillievo riguarda forse l'accorpamento delle
servitù di elettrodotto, metanodotto ecc. in un'unica tipologia: servitù per infrastrutture
lineari energetiche per le quali è prevista la procedura espropriativa
(DPR n. 327/2001, modificato dal Dlgs n. 330 del 27 dicembre 2004). D'altra parte,
anche i criteri di indennizzo sono simili.
Per quanto riguarda le successioni ereditarie è stata fatta chiarezza su alcuni
aspetti dell'ordine di successione, con riferimento anche all'eventuale presenza
di un coniuge separato.
Il capitolo 'Stima dei danni' è stato inserito in questa parte (prima era compreso
nella parte di estimo civile).
Parte di estimo ambientale
Questa ha subito modifiche di rilievo, se non quelle di rendere il testo ulteriormente
scorrevole e chiaro sui concetti basilari.
Questo settore estimativo, complesso e ancora nuovo, vede il geometra in posizione
interlocutoria e cioè, più che esecutore di stime in prima persona, come funzionario
di un ente pubblico o dipendente di un progettista.
Pertanto l'estimo ambientale viene trattato con riferimento alla normativa essenziale
e alle procedure generali che consentano al geometra di avere una visione d'insieme
di quest'articolata materia (nel nuovo Corso di estimo in
fase di elaborazione questa parte ha subito una notevole revisione a causa dell'approvazione
del Testo unico sull'ambiente).
Parte di estimo catastale
Non vi sono state in questi ultimi 4 anni grandi novità. L'unico aspetto
che forse è opportuno evidenziare, anche nella didattica, è il passaggio sempre
più avanzato a una gestione elettronica dei documenti catastali. L'archivio catastale
è oggi sempre più un database, non un archivio cartaceo. I terminali sono decentrati
nel poli catastali a livello subprovinciale (nei Comuni non capoluogo di
maggiore importanza).
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